7月初，美元兌人民幣跌破6.7，為17年12月28日以來新低。面對匯率貶值壓力，一般有兩種應對模式：日本模式和俄羅斯模式。

日本模式——保匯率，棄房市！

1989年5月開始，日本不斷上調(diào)基準利率，貼現(xiàn)率從1989年初的2.50%快速上調(diào)至1990年初的5.25%，并在1990年8月大幅上調(diào)至6.00%。這意味著日本央行花了三年多的時間進行寬松，但只用了一年多的時間就緊縮回來了。

這讓日本經(jīng)濟付出了慘痛的代價，不僅股市、房市暴跌，而且資產(chǎn)價格崩盤引發(fā)銀行壞賬，經(jīng)濟進入資產(chǎn)負債表衰退。比如日經(jīng)225股票指數(shù)從1989年底的高點38957暴跌64%，跌到1992年8月的14194，但是日元匯率基本保持平穩(wěn)，1990年后日元兌美元甚至繼續(xù)保持升值的態(tài)勢。

俄羅斯模式——保房價，棄匯率！

石油是俄羅斯經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。原油價格暴跌引發(fā)俄羅斯盧布貶值壓力，資金大幅外流。為應對資金外流，俄羅斯央行不斷上調(diào)基準利率，但緊縮的貨幣政策無疑對房地產(chǎn)市場不利。

危機前，俄羅斯房地產(chǎn)市場處在比較繁榮的階段，2011年到2013年俄羅斯的個人貸款增速均維持在30%左右，而同期的住宅完工數(shù)增速也在不斷抬升，從2011年1季度的-1.0%提升到2014年1季度的20.1%。危機后，俄羅斯不斷上調(diào)基準利率，2013年底俄羅斯基準利率是5.5%，到2014年底已經(jīng)上調(diào)到17.0%。

彼時，從經(jīng)濟基本面來說，要想拯救油價暴跌引發(fā)的經(jīng)濟衰退，必須采取適度寬松的政策；但從匯率層面來說，要想維持盧布堅挺，就必須采取緊縮的貨幣政策，但利率的抬升很可能使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅調(diào)整。

最終，俄羅斯央行于2014年11月10日宣布允許盧布自由浮動，相當于俄羅斯選擇了通過貨幣貶值來釋放壓力的政策。

政策宣布后，俄羅斯盧布匯率經(jīng)歷自由落地式貶值，從2014年11月至2015年1月，兩個月的時間里，盧布貶值33%。如果從2014年7月開始計算，那么盧布貶值幅度高達50%

但是，匯率貶值釋放了經(jīng)濟的壓力，盧布充分貶值后，俄羅斯央行順勢下調(diào)了基準利率，利率上漲對房地產(chǎn)市場的沖擊得到迅速緩解，資本外流規(guī)模也出現(xiàn)下降。最終，俄羅斯房價沒有受到太大的負面影響，基本處于一個上升趨勢中。

中國很可能棄匯率

那么，回顧日本保匯率模式和俄羅斯保房價模式，對我們有哪些啟示呢？

1、里子比面子重要。保匯率和保房價，無非是面子和里子的問題，保匯率的話，就是在國際市場上贏得了面子；保房價的話，對內(nèi)需來說就是保住了里子。在貿(mào)易爭端不斷加劇的國際環(huán)境下，面子已經(jīng)不太值錢，所以保房價的意義要明顯高于保匯率。

2、保匯率的負面影響是經(jīng)濟崩盤，保房價的負面影響是通脹走高。保匯率的模式下，緊縮政策最終會刺破資產(chǎn)價格泡沫，那么后續(xù)引發(fā)的經(jīng)濟衰退就很恐怖，可能需要長達數(shù)十年的時間來恢復元氣。保房價對經(jīng)濟的負面影響較小，因為匯率貶值預期得到集中釋放之后，通常會在半年之內(nèi)穩(wěn)定下來，這時保房價的負面影響是通脹會走高，因為貨幣貶值后進口商品更貴了。

3、大幅貶值對普通居民影響較小。匯率大幅貶值，對產(chǎn)業(yè)來說，依賴進口原材料的行業(yè)受損，但依賴出口的行業(yè)受益，因為貶值后以本幣計價的進口商品的價格更高了，但以外幣計價的出口商品的價格改善了。對居民來說，高收入階層受匯率大幅貶值的影響較大，相同的人民幣資金轉移到國外能購買的國外資產(chǎn)縮水了；但對普通大眾來說影響較小，頂多每年一次的出國旅游需要積攢更多的人民幣。如果是房價出現(xiàn)暴跌，那對普通人會有非常大的影響，甚至有房貸的人會選擇違約。

人民幣預期貶值，資本會外流

國內(nèi)高凈值人群趨向去海外買房，對沖風險！

如果人民幣貶值預期強烈，資本會外流，導致國內(nèi)資產(chǎn)價格下跌，對資金敏感的房價自然也會下跌。比如當前美元升值人民幣貶值，國內(nèi)很多高凈值人群趨向去海外買房，對沖風險。

從未來發(fā)展來看，美元升值預期強力，人民幣貶值或繼續(xù)持續(xù)。國內(nèi)的房價怎么走？ 如果出現(xiàn)美聯(lián)儲超預期加息、房地產(chǎn)調(diào)控政策矯枉過正、資本出逃失控等情景，還有會帶來一些風險。

人民幣貶值引發(fā)本幣資產(chǎn)估值下降，導致金融、地產(chǎn)等相關板塊走弱，拖累整體大盤；另一方面，人民幣貶值預期一旦形成，將導致熱錢流出，A股所處的流動性環(huán)境會迅速趨緊。

一直以來，大量的外資在中國長期游移賺錢。有這樣一個笑話：一個美國人到中國連吃帶喝，走的時候把剩下的錢換成美元，一年等于白吃白喝。若人民幣貶值，離岸人民幣多頭炒家將損失慘重。

有一個“巧合”：人民幣持續(xù)升值的9年，也是中國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的9年。理論上會有大量的美元進入中國，換成人民幣資產(chǎn)，以規(guī)避相對的美元貶值。這些美元進入后，大多以房產(chǎn)形式存在。過去數(shù)年房價大漲的原因之一是人民幣升值，在這個過程中，擁有房產(chǎn)的人們資產(chǎn)迅速升值。房產(chǎn)升值的預期，又激發(fā)了更多人買房的欲望。

若人民幣貶值，投資者就會感到憂慮，會有資產(chǎn)撤出，尤其是那些早期從海外涌入國內(nèi)的資金，會因人民幣貶值而流出中國，投資于國外房產(chǎn)，以求財產(chǎn)不會縮水。

綜合來看，有幾個判斷：

1、人民幣還需要貶值，讓幣值回歸常態(tài)，估計這波貶值會看到1:7的匯率。

2、人民幣在貶值過程中，國內(nèi)流動性越來越差，股市，債市，匯市，商品表現(xiàn)都不會好，會繼續(xù)這種四殺的局面，央行必須要進一步降低存款準備金率，但同時也要防止資金流入樓市。前面很簡單，但后面很艱難。但我們也看到，國人拋棄的股市，正在被外資抄底，額度不斷增加，北上資金不斷流入，A股的估值基本處于歷史低估水平。目前在全世界范圍也是最低的。現(xiàn)在國家也樂于看到這種情況，資本市場外資流入，也能緩解熱錢流出的壓力。所以現(xiàn)在股市低點，對于保外儲有好處，可以減緩外儲下降的速度。

3、外儲會繼續(xù)下降，壓力巨大。我們早就說了，2015年對國際形勢的誤判，錯誤的房地產(chǎn)放水，搞大水牛，讓我們損失了上萬億的外儲，雖然后來認錯了，也搞了房住不炒，但依然沒有效果，房價還在高位，這就讓國內(nèi)的思想始終無法統(tǒng)一。一個無法統(tǒng)一思想的球隊很難贏得比賽，一個經(jīng)濟政策更是如此。估計這次美元百點行軍，所帶來的損失仍然不會小，外儲仍將有幾千億美元的損失。

4、樓市已經(jīng)成了中國經(jīng)濟的最大頑疾，就像一個瘤子越長越大，你越是下不去手做手術，他就越膨脹。現(xiàn)在他已經(jīng)關系到你的生命，估計后面為了防止外儲流失，更多的城市會加大限售的力度。不讓樓市里的錢出來套現(xiàn)。所以樓市的流動性會進一步降低。甚至不排除拆掉銀行貸款。讓樓市變成一潭死水，與世隔絕。目的就是不能讓他再漲了，但也決不希望它現(xiàn)在跌。所以只能在凍結的手段上不斷加碼。

國內(nèi)經(jīng)濟增長速度放緩、人民幣貶值預期強烈等因素的推動，大熱的海外置業(yè)更加受到中國家庭的青睞，尤其是新崛起的中國新中產(chǎn)階層家庭開始越來越多地將資產(chǎn)配置的方向鎖定全球樓市。